租前“一眼定情”，租后才发现“霉菌丛生”，墙上甚至长出了蘑菇。这种情况难道只能自认倒霉？出租这样的“蘑菇屋”，出租人是否构成违约？
近日，上海市闵行区人民法院（以下简称闵行区人民法院）审结了一起房屋租赁合同纠纷案件。
2023年6月，租客小李在某物业管理公司（出租人）业务员的带领下，看中了一套即将退租尚在使用的两居室房屋。当时，虽然房屋内还有上家租客的大量自购家具，但房屋的户型及整体装修风格让小李非常满意。于是，小李当天便与某物业管理公司签订了书面租赁合同，并按押一付三的标准支付了押金和首期租金。
然而，等到收房当日搬空上家的家具后，小李才发现房屋卧室及阳台墙面存在大面积霉变、壁纸脱落的情况，甚至滋生了霉菌，并长出蘑菇，导致屋内气味刺鼻。同时，卫生间也因防水问题需拆除重装，短期内无法使用。
为此，小李多次联系某物业管理公司报修，但墙面维修方案进度缓慢，自报修之日起至墙面维修基本完工共花了12天时间。期间，小李自行购买了墙面修复所需要的涂料。因卫生间维修的2天房屋完全无法使用，小李还不得不暂住酒店。
维修完成后，小李认为，某物业管理公司应退还其房屋维修12天内的租金，并赔偿其支出的涂料费、保洁费及酒店住宿费等共计5000余元。就相关费用的承担问题，双方协商未果，小李遂将某物业管理公司诉至人民法院。
诉讼中，某物业管理公司辩称，出租前小李已现场看过租赁房屋，理应知晓房屋的相关状况，墙面问题不影响整体居住。因此，其仅认可卫生间维修的2天对小李造成了影响，对于小李主张的其他维修时间段及自行支付的费用均不予认可。
闵行区人民法院经审理认为，提供符合安全、卫生标准的居住环境是出租人的核心义务，该义务不仅包括提供房屋租赁所需的基本功能完备的设施设备，还应包括提供的房屋不危及承租人的健康、生命及财产安全等。本案中，从双方聊天记录等证据可知，无论是对房间壁纸、墙壁的修缮，还是对卫生间的维修，都对承租人的基本生活造成了不便，无论从生物医学抑或从社会大众的认知标准来看，均难以认定被告已经尽到了为原告提供健康、安全的居住环境的义务，其行为已构成违约。
庭审中，出租人以承租人在签约前已现场看房为由主张免责，该抗辩理由不能成立。本案承租人在看房时，房屋内堆满上家租客的家具，客观上遮挡和掩盖了墙面霉变等严重问题，承租人在短暂看房过程中难以全面发现此类瑕疵符合情理。以看房行为单方面推定其自愿接受所有既存的，尤其是影响健康安全的重大瑕疵，从而免除出租人本应承担的根本性合同义务，于法不符，该免责事由难以获得法律支持。
在此情况下，鉴于双方均同意继续履行合同，故原告有权要求被告以维修或减少租金等方式承担违约责任。综合考虑房屋瑕疵的严重程度、维修影响范围及时间等，应当认为原告所主张的相应费用确有必要且符合市场价格，属于合理范围，故应予以支持。
最终，人民法院支持了原告小李的全部诉讼请求，判决被告某物业管理公司支付其各项费用共计5000余元。
一审判决作出后，双方当事人均未提起上诉，该判决已生效。
房屋租赁合同关系中，出租人享有出租房屋并收取租金的权利，但该权利的行使存在清晰的法律边界，即其必须确保所提供的房屋符合安全、卫生的居住标准，履行保障承租人居住安全的根本责任。
根据《中华人民共和国民法典》第七百零八条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。结合相关司法解释及房屋租赁的行业管理规范，出租人向承租人提供的房屋，应当符合安全、卫生等基本的居住条件，保障承租人的人身健康与财产安全。
本案中，涉案房屋在交付时即存在墙面大面积霉变、壁纸脱落、卫生间防水失效等严重影响居住安全与卫生的状况，甚至出现了滋生霉菌、长出蘑菇的情况，这明显不符合居住房屋应具备的基本健康与安全标准，已经构成了对合同核心“适租”义务的违反。因此，承租人有权依据相关法律主张赔偿。
当租赁房屋存在如严重霉菌滋生等可能危及承租人健康安全的瑕疵时，该瑕疵已非一般性维修即可弥补的微小缺陷。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条及第七百三十一条之精神，此类瑕疵可能直接导致“合同目的不能实现”。本案中，承租人签订合同的目的在于获得安全、卫生的居住环境，而“蘑菇屋”的状况已实质性破坏了这一核心目的。因此，承租人在出租人完成有效维修、恢复房屋适住状态前，有权拒绝接受房屋或要求减免租金。同时，其为避免损失扩大而采取的合理自助措施所产生的费用，系因出租人违约所直接导致，承租人有权就此主张损害赔偿。
出租人的适租义务与承租人的正当使用权利，共同构成房屋租赁合同履行的法律平衡。实践中的争议，多源于对相关法定义务的忽视或履行不当。
对于出租人而言，应确保房屋结构安全、卫生达标、功能完好，如无渗漏霉变、水电厨卫可用等。房屋交付前，应主动排查隐患并维修；交付后对承租人的维修诉求应及时响应并处理。须知，诚信履约是避免纠纷、建立口碑的基石。
对于承租人而言，签约前应仔细检查并可拍照录像留存。若入住后发现有严重影响居住的瑕疵，也应立即通知出租人并固定证据，以便后续友好协商或通过法律途径维护自身权益。
诚信与责任是滋养租赁市场健康发展的土壤，愿每一次钥匙的交付，都承载一份信赖与安心。
栏目主编：苏展文字编辑：张晓鸣
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